楼市需要告别全民普遍的自利情结

2015-06-10

 文/新浪财经专栏作家 陈志龙

  任何一个国家的房地产,在危机前都本能地异化为利益博弈的焦点。当年日本泡沫经济最高峰时,宽松上瘾的央行猛踩油门把房价推向巅峰,没有自律精神的银行发起充满爱国精神的信贷狂欢,最终人人都好象有“强迫症”一样买房。

楼市需要告别全民普遍的自利情结楼市需要告别全民普遍的自利情结

  国家统计局最新公布的数据显示,9月份70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨,环比最大降幅1.9%,和去年同期相比,70个大中城市住宅价格下降的达到58个,同比最大降幅7.9%。这意味着近一年买房的大部分“吃套”。

  今年以来,楼市变化远远超市场预期。从5月份起,70个大中城市平均房价首次出现环比下跌,到目前已连续跌了5个月,并且下跌无收敛迹象。房地产市场出现的价量齐跌的深度调整,每天售楼员不胜其烦的推销电话,都昭示着市场黄金(1168.00-3.60-0.31%)十年的终结。与此同时,各地赤膊上阵的救火声中,亦见专家学者和媒体叫好的嚷嚷声--未来3个月到6个月之间,库存和去化周期会见顶。

目前一线城市市场已经见底了,第四季度量会增,价格慢慢企稳之后往上走。从全国来看,我认为在明年会见到一个底部,然后就会往上走,这个节点很可能会出现在明年的春季,也就是3月份之后。这是坚持“为一线城市房价没问题,泡沫主要集中在三线以下城市”的论断背书的专家声音,因为人家专家在一线城市。

  当然,其间也伴有媒体热捧造势声,说什么日光盘再现,夜光盘伏击,经纪人“夜猫子”凌晨陪客户签约,基本都忙到夜里十一二点云云。还有的说“改善客投资客开始陆续出手了,市场算是迎来了真正的春天”。甚至有开发商发嗲卖萌说,“我们已经没房子可卖了”。

  如果把每天接到N个售楼电话与以上种种哄闹声相对比,让人生出不知今昔是何年之感。市场的混沌、迷茫和不知所云已不是个别人的感受。官方从未发布过空置房的数据,楼市的空置似乎是中国式的斯芬克思之迷,但近日西南财经大学的一份报告认为,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,这组数据引起轩然大波。中国房地产的高库存量、高饱和度和史上最长的去化周期相碰头,无论是经济发达地区,还是欠发达地区,黑灯瞎火的“鬼城”似乎随手拈来是不争的事实。

  任何一个国家的房地产,在危机前都本能地异化为利益博弈的焦点。当年日本泡沫经济最高峰时,宽松上瘾的央行[微博]猛踩油门把房价推向巅峰,没有自律精神的银行发起充满爱国精神的信贷狂欢,最终人人都好象有“自我强迫症”一样拼命买房,人人都相信持有不动产永远会赚钱,担心现在买不到将来价格会更高。

  结果把日本房价推向外太空,燃料烧尽后失速坠毁。这些表征现在同样充斥中国房地产市场,专家学者叫嚣这是个“日不落市场,,市场主导者与监管者玩“胆小鬼”游戏,只要房价稍稍下行,就会立即“从政治上重视”,各种嘶声力竭的声音不绝于耳:“遏制经济下行要靠房地产上行”、“房贷再不松动房地产市场就要出大问题”,“指望房价下跌不是脑子有病就是别有用心”,“房产税开征要两个100年”,“北京上海的房价20年后要涨到60-80万一平方米,到时有房子的人都是亿万富翁”,“想让房价下跌是痴心妄想”……一些有违常识的呓语竟赢得满堂喝彩和掌声,普遍的自利情结挟裹之中,许多人都想寻找心理安慰,不讲理的“砖家”们自然投其所好,扮演了“心理理疗师”的角色,把你弄得神魂颠倒。

  上世纪80年代的日本地产狂潮中,当房地产市场的尾部风险清晰可见,市场入冬的信号十分强烈时,媒体和银行都还鼓励大家拚命买房,“每一次调整都是入场的黄金点”,“现在不赶紧下手将来价格会更高”。“大家从不怀疑东京将成为世界最大的金融中心”,地价没有最高,只有更高。

  理由似乎很充分,日本的国土面积是美国的1/25,人口是它的1/2,日本陷入了全民幻觉中,东京将饱和,要建设第二个东京、第三个东京。于是把新干线全部燎原起来,这还不够,日本人扬眉吐气地疯狂买世界,世界最高的摩天楼、最奢华的酒店都想收入囊中。

  “日本人可以说不”,全世界似乎都满怀敬畏地看着日本人,日本人就成了这个世界的金主。就象《天下无贼》里的那位大哥的话“黎叔不高兴,后果很严重”,但日本的“大哥时代”随着地产泡沫陷入泥淖而破灭。

  过去十多年间,由房地产驱动的中国经济,在实现高增长的同时一俊遮百丑。随着中国经济由高增长转为中高增长,中国楼市的流金岁月已经历史性地终结,王石[微博]说市场已从黄金十年进入白银(15.90-0.21-1.30%)十年,黄金最高价到300多一克,而白银现在才4元多一克。房地产的尾部风险已经临近,天量的高库存预示着一个长周期调整的开始,所以面对各种好声音,要有冷静的判断。什么是市场的常态,什么是非常态,什么是变态和病态,应该有一本明白账。

  美国十年两倍的房价涨幅引发了人类近百年最严重的金融市场危机,你总不能把十年十倍的房价是天经地义吧!说到人口密度,你总不可能和当年的日本比,否则无以解释你那么多惊悚的鬼城。

  作为一个超级体量的转型经济体,经济调整时期,广阔的内需市场赋予其较强的韧性的弹性空间,但经济发展所面临的诸多风险和挑战中,最大最凶险的挑战,还是如何应对以房地产为核心的资产泡沫风险,它已经关系到经济金融安全,甚至关乎社会治理和国家安全。现在,房地产市场在高位出现的信贷衰竭,与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度,说明一个罕见的长周期繁荣“尾部时刻”渐行渐近。

  没有一个国家的房地产市场会“永远沐浴在朝霞中”,任何市场都有周期律,从来不存在日不落的市场, 那些鼓吹独特的“中国模式”的专家、媒体,本质上和瘪脚的传销师、股评家并无二致,“不是神就是鬼”。

  (本文作者介绍:陈志龙,财经专栏作家,报人。)

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